Öt év alatt gyakorlatilag megduplázódott a használt lakások ára a magyar nagyvárosokban – derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből, amely több mint 95 ezer eladó használt lakás adatait vizsgálta. A kutatás a legolcsóbb lakások lélektani határát mérte, vagyis azt az árszintet, aminél az eladó lakások 90 százaléka drágább, 10 százaléka pedig olcsóbb.
Budapest: 25 millióról 54 millióra
A fővárosban 2021-ben még 25 millió forint körül volt a belépőszint, ma már 54 millió forintnál jár a legolcsóbb lakások lélektani határa. Ez azt jelenti, hogy ennél olcsóbban csak 2800 eladó lakást találni a fővárosban. A IV. kerületben 20 millióról 47 millióra, a IX. kerületben 28 millióról 57 millióra emelkedett ez az érték. A legdrágább az V. és a II. kerület, ahol 85-89 millió forintnál kezdődik az olcsó kategória.
A mediánár – vagyis az az árszint, aminél a lakások fele olcsóbb, fele drágább – 46,5 millióról 89,9 millió forintra nőtt. „A gyakorlatban tehát egy budapesti lakásvásárlás már 100 millió forintos nagyságrendű beruházást jelent, pedig ez az érték 10-15 évvel ezelőtt még luxuskategóriát képviselt az ingatlanpiacon” – fogalmazott Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Vidéken sem jobb a helyzet
Debrecenben 21 millióról 50 millióra, Szegeden 19 millióról 45,5 millióra, Székesfehérváron 20 millióról 46,5 millióra, Győrben 21,2 millióról 44,9 millióra emelkedett a belépő árszint. Ma már csak öt olyan megyeszékhely van – Salgótarján, Miskolc, Szolnok, Békéscsaba és Kaposvár –, ahol 30 millió forint alatt is lehet lakást vásárolni. Öt éve még 22 millió forint alatt minden nagyvárosban lehetett lakást találni.
A fiatalok a nagy vesztesek
Balogh László szerint ez az első lakásukat vásárlók számára nehéz helyzetet teremt. „Jóval magasabb önerőre és nagyobb hitelre van szükség ugyanahhoz a lakásmérethez vagy lokációhoz” – fogalmazott. A szakértő hozzátette: a drágulás 2025 után kifulladni látszik, mivel a vevők elérték pénzügyi teljesítőképességük határát. Ez részben annak is köszönhető, hogy az Otthon Start programot a legolcsóbb lakásokra lehetett a legjobban kihasználni, ami tovább pörgette az árakat ebben a szegmensben.
Mit tesz a Tisza-kormány?
A kormány egyik fontos vállalása a bérlakás- és kollégiumépítési program beindítása, de a konkrétumok egyelőre nem ismertek. Az sem világos, hogy az új bérlakások építése vagy a meglévő állami ingatlanok felújítása kap-e prioritást. A fiatalok lakhatásának kérdése az egyik legégetőbb társadalmi probléma, amelyre a Tisza-kormánynak sürgős és hatékony választ kell adnia.
Az Erasmus-hatás
A helyzetet tovább bonyolítja, hogy az Erasmus program újraindulása várhatóan tovább növeli a keresletet a jobb minőségű bérlakások iránt. Kétszery Zsuzsa, a Duna House Home Management üzletágának vezetője szerint ez új egyensúlyi helyzetet teremthet a magasabb minőségű lakások kategóriájában. Budapest mellett Debrecen, Szeged, Pécs és Győr piacán is fontos szereplőnek számítottak a külföldi egyetemi hallgatók.
Az Airbnb-kérdés
Az Airbnb jövője is nyitott kérdés maradt. Egyelőre semmilyen információ nincs arról, hogy meghosszabbítják-e a jelenlegi, 2024-2026-ra szóló engedélyezési moratóriumot Budapesten, illetve hogy országos szabályozás születik-e. Terézváros példája azt mutatja, hogy a rövid távú kiadás tiltása 60 százalékkal csökkentette az Airbnb-lakások számát, miközben 34 százalékkal nőtt a hosszú távú albérletek kínálata. Ez a modell más belvárosi kerületek számára is követendő lehet.
Összegzés
A lakásárak duplázódása súlyos terhet ró a fiatal generációra. A Tisza-kormány előtt óriási kihívás áll: hogyan segítse a fiatalokat a saját otthon megszerzésében anélkül, hogy tovább pörgetné az árakat. A bérlakásépítési program, a kollégiumi férőhelyek bővítése és az Airbnb szabályozása mind olyan eszközök, amelyekkel a kormány hatékonyan tudna fellépni a lakhatási válság ellen. A kérdés csak az, hogy lesz-e elég bátorság és politikai akarat a szükséges lépések megtételére.